Quelles sont les étapes clés pour acheter son bien immobilier ?

Vous souhaitez réaliser votre rêve et devenir propriétaire ? Qu’il s’agisse de votre premier achat, d’un investissement locatif ou de votre résidence principale, Cardif assureur, vous dévoile les étapes clés du processus d'achat immobilier.

Définissez votre projet d'achat immobilier

La première étape consiste à définir vos critères prioritaires et vos besoins pour choisir votre nouveau logement, afin de restreindre votre champ de recherche.

Plusieurs questions doivent se poser dans votre processus d'achat immobilier :

• Quel type de bien immobilier recherchez-vous : appartement ou maison ?
• Dans quelle zone géographique vous projetez vous ?
• Le montant de votre budget maximum ?
• Combien de pièces, de chambres, de salles de bains avez-vous besoin ?
• Avez-vous des options complémentaires : présence d’un jardin, la proximité des écoles, des commerces ou des transports en commun ?
• Comptez-vous louer ou occuper vous-même le bien ?
• Identifier l'environnement de votre futur bien, comme la proximité : des écoles, des commerces, des transports, ou encore des espaces verts...
• Souhaitez-vous développer votre patrimoine ou acheter avec l’optique de revendre ?

Quelles différences entre achat dans le neuf et achat dans l'ancien ?

Le choix entre neuf et ancien influence directement le budget, les délais et les démarches administratives.
Les frais de notaire diffèrent sensiblement : environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Acheter dans le neuf, c'est souvent signer un contrat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et attendre la livraison du bien, parfois 18 à 24 mois. L'ancien, lui, permet une installation bien plus rapide après la signature de l'acte authentique.

Les garanties constructeur (décennale, biennale, parfait achèvement) protègent l'acheteur dans le neuf, tandis qu'un bien ancien peut nécessiter des travaux de rénovation, notamment pour améliorer son étiquette énergétique face aux exigences du DPE.

Démarrez votre recherche de bien immobilier

Une fois que vous avez défini précisément vos critères, ces éléments vous aideront à cibler les annonces pertinentes.

Explorez diverses sources pour la recherche de votre futur coup de coeur :

• Les sites d'annonces immobilières en ligne,
• Rendez-vous dans les agences immobilières locales,
• Les réseaux sociaux spécialisés,
• Recourir à un chasseur immobilier peut vous faire gagner du temps et vous offrir un accès à des biens exclusifs.

Lors des visites, soyez attentif aux détails comme l'état du bâtiment, l'exposition, et les nuisances sonores potentielles. Faites une ou plusieurs contre-visites à différents moments de la journée.

• Demandez la superficie exacte du bien, cette information vous permet de calculer le prix de vente au m2 pour comparer les offres équivalentes dans le même périmètre
• Consultez le diagnostic immobilier pour vérifier d'éventuels désagréments (présence d’amiante, risque d’inondation etc.)
• Sollicitez le montant des charges de copropriété dans le cas d'un appartement.
• Renseignez-vous sur le montant des impôts locaux (taxe foncière en particulier).

Prévoyez un budget pour des travaux éventuels et n'hésitez pas à demander l'avis d'un professionnel du bâtiment pour éviter les mauvaises surprises.

Comment acheter une maison ou un appartement ?

Avant de visiter le moindre bien, évaluer précisément votre capacité d'emprunt est une étape décisive. Les banques appliquent généralement un taux d'endettement maximum de 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse. Par exemple, avec un salaire net de 3 000 € par mois, votre mensualité maximale sera d'environ 1 050 €.

Votre apport personnel joue également un rôle déterminant dans la négociation de votre taux de crédit. Plus il est élevé, meilleures seront les conditions proposées par les établissements bancaires.

N'oubliez pas d'intégrer dans votre budget les frais annexes : frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l'ancien), frais d'agence immobilière et éventuels frais de courtage. Ces coûts, souvent sous-estimés, peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un achat classique.

Financez votre achat immobilier

Si vous avez besoin de financer par un crédit votre achat, pensez à mettre plusieurs banques en concurrence ou faites appel à un courtier en prêt immobilier.

Pour financer votre achat immobilier, il est essentiel de bien préparer votre dossier. Commencez par déterminer votre capacité d'emprunt en tenant compte de vos revenus et de vos charges. Cela vous aidera à définir le montant que vous pouvez emprunter sans dépasser le seuil recommandé de 33 % de taux d'endettement.

Pensez aussi à préparer les documents nécessaires, tels que vos trois derniers bulletins de salaire et avis d'imposition, pour constituer un dossier solide pour la banque. Enfin, n'oubliez pas de prendre en compte les frais annexes, comme les frais de notaire et d'agence, dans votre budget global.

La banque vous proposera son assurance emprunteur pour garantir le crédit immobilier. Sachez que vous êtes libre de choisir votre assurance, à condition que celle-ci présente à minima le même niveau de garanties.

Quels experts consulter pour le financement de votre achat immobilier ?

Trois interlocuteurs clés peuvent vous accompagner dans la recherche de votre financement.:

Le courtier en crédit immobilier les offres de nombreux établissements bancaires, négocie les taux et vous présente un tableau d'amortissement détaillé pour visualiser précisément le coût total de votre emprunt.

Votre banque reste un interlocuteur direct, mais n'hésitez pas à solliciter plusieurs établissements pour obtenir des propositions concurrentes.

Le notaire, quant à lui, joue un rôle souvent sous-estimé : il peut vous éclairer sur l'indemnité d'immobilisation prévue dans le compromis, calculée en jours calendaires, et vous conseiller sur les implications juridiques de votre montage financier avant toute signature.

Les aides au financement

Le financement de votre futur logement peut également être facilité par les aides de l’État ou certains dispositifs bancaires :

• Le prêt épargne-logement est une solution d'épargne qui se transforme en opportunité de crédit pour financer votre résidence principale. Après une phase d'épargne d'au moins quatre ans, le PEL vous permet d'accéder à un prêt à un taux préférentiel. Son taux est réglementé à 2,20 % depuis le 1er août 2016.
• Le prêt à taux zéro est un prêt aidé particulièrement intéressant pour les primo-accédants. En effet, il permet de financer une partie de l'achat de la résidence principale sans intérêts. Pour en bénéficier, il faut respecter des conditions de ressources qui dépendent de la zone géographique du bien et du nombre de personnes composant le foyer. Le PTZ est disponible pour l'achat d'un logement neuf ou pour l'acquisition d'un bien ancien nécessitant des travaux d'amélioration.
• Le prêt conventionné est une option de financement que vous pouvez retrouver chez les établissements prêteurs ayant signé une convention avec l'État. Ce prêt peut couvrir jusqu'à 100% du coût de l'opération, qu'il s'agisse de l'achat d'un logement, d'une construction, ou de travaux d'amélioration. Un avantage particulier de ce type de prêt est qu'il n'est pas soumis à des conditions de ressources.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) concerne les primo-accédants, spécifiquement conçu pour les ménages aux revenus modestes souhaitant acquérir leur résidence principale.
• L’aide personnalisée au logement (APL), enfin, peut vous être versée si vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro, prêt conventionné ou prêt d’accession sociale. Son montant sera déterminé en fonction de votre situation familiale et de vos revenus.

Faites une offre d'achat pour votre maison ou votre appartement

Pour formuler votre offre d'achat de bien immobilier, commencez par rédiger un document clair et précis. Cette offre ferme contient l’ensemble des éléments indispensables au vendeur pour déterminer sa réponse :

• Le prix d'achat proposé : assurez-vous qu'il reflète la valeur réelle du bien, après avoir effectué une étude comparative des prix du marché local,
• La durée de validité de l'offre : généralement entre 5 et 10 jours, pour laisser au vendeur le temps de réfléchir,
• Les conditions suspensives : celles-ci, comme l'obtention d'un prêt immobilier, peuvent protéger votre engagement,
• Le mode de financement envisagé (prêt et montant de l’apport personnel).

Envoyez votre offre d'achat par mail ou courrier recommandé pour avoir une preuve de réception. Soyez prêt à négocier si le vendeur fait une contre-proposition. Restez réactif et assurez-vous que votre dossier financier est prêt pour maximiser vos chances de succès.

Si votre offre d'achat est acceptée par le vendeur, signez un compromis de vente chez l'agent immobilier ou chez le notaire. Sur votre compromis de vente, vous pouvez faire inscrire une condition suspensive d'obtention de votre prêt immobilier.

Vous disposez ensuite de 10 jours pour revenir sur votre décision.

Quel est le délai entre l'offre d'achat et le compromis de vente ?

Le délai entre une offre d'achat acceptée et la signature du compromis de vente peut varier considérablement. En moyenne, il s'étend de quelques jours à un mois, mais plusieurs facteurs influencent cette durée.

Il est essentiel de prendre en compte la disponibilité des parties concernées, c'est-à-dire l'acquéreur, le vendeur, et le notaire. La rapidité de préparation des documents nécessaires, tels que le diagnostic immobilier ou les procès-verbaux de copropriété, joue aussi un rôle crucial.

Dans certains cas, notamment si un prêt immobilier est requis, le délai peut s'allonger pour inclure le temps nécessaire à l'obtention du financement.

Pour accélérer le processus, il est conseillé de préparer votre plan de financement à l'avance et de rester en contact régulier avec votre notaire. Cela permet de réduire les risques de retard et d'avancer sereinement vers la conclusion de votre projet immobilier.

Quelle étape après la signature du compromis de vente ?

Après la signature du compromis de vente, les parties ont généralement 3 mois pour finaliser le dossier. Avant le terme de la durée du compromis, l'acte de vente doit être signé entre les deux parties (acheteur/vendeur) devant un notaire, entérinant ainsi la passation du bien immobilier.

Finalisez la vente chez le notaire avec la signature de l'acte authentique

Dernière étape avant de devenir propriétaire et obtenir les clés de votre nouveau bien immobilier : la signature chez le notaire.

Quand contacter le notaire pour un achat immobilier ?

Le notaire entre en jeu dès la signature du compromis de vente, mais le contacter en amont est une démarche judicieuse. Dès que votre offre d'achat est acceptée, prendre rendez-vous avec un notaire vous permet d'anticiper la préparation du dossier et de gagner un temps précieux sur les semaines suivantes.

Concrètement, le notaire dispose d'environ 2 à 3 mois entre le compromis et la signature de l'acte authentique pour rassembler l'ensemble des pièces obligatoires : état hypothécaire, documents d'urbanisme, diagnostics techniques et justificatifs d'identité des parties.

Acheteur et vendeur peuvent chacun désigner leur propre notaire sans que cela n'engendre de surcoût : les honoraires restent identiques et sont simplement partagés entre les deux offices. Ne tardez donc pas à choisir le vôtre dès la validation de votre offre.

La signature de l'acte authentique

La signature de l'acte authentique de propriété doit obligatoirement s’effectuer chez un notaire et elle officialise la vente du bien immobilier entre le vendeur et l’acheteur. Dans le cadre d’une vente immobilière, l’acte authentique représente le contrat définitif de cession signé chez un notaire.

Lors de la signature de l'acte, le notaire vous remet les clés et une attestation de propriété.

Vous recevrez votre titre de propriété dans les 6 mois suivant la signature de l'acte authentique.

Félicitations ! Vous êtes maintenant chez vous !